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    惠州二手房評估價是哪里出的,二手房評估價由哪些因素決定?收費標準如何

    1,二手房評估價由哪些因素決定?收費標準如何

    二手房評估價由哪些因素決定?收費標準如何

    二手房價格決定因素

    二手房價格決定因素1:自身品質

    二手房小區地處的地段、房間朝向、戶型布局、小區內部環境、居住舒適程度、物業管理水平,是決定二手房價的最基本因素。如果上述要點都比較出色的話,一套房子可能會有20組客戶看房咨詢,高于普通房源的比例。

    二手房價格決定因素2:交通改善

    地鐵對樓市產生的影響不可小覷。新開通的地鐵線路不僅給周邊居民帶來了便利,也拉動著房價的上漲。去年,在地鐵6號線還沒有開通時,朝陽區青年路上的不少二手房業主就已經開始“捂房”,當地鐵開通后,該區域二手房價上漲了約兩成。

    二手房價格決定因素3: 新盤入市

    市場上有一些二手房區域,原本是“默默無聞”,但因周邊出現了比較有影響力且市場關注度極高的新盤,帶動了整個區域的樓市價值,二手房源的價格也隨之攀升。比如常營的新盤由于為區域帶來了相關商業配套,提升了周邊二手房的價格。

    二手房價格決定因素4 :地王托市

    土地市場上熱門住宅用地的成交,往往會帶動周邊二手房價上漲。如2012年7月萬柳地塊的高價成交,使得周邊二手房銷售火爆,有些二手房中介“坐地漲價”,單價飆至12萬元/平方米。

    二手房價格決定因素5: 商圈成型

    商業設施的完善,甚至形成了一個新的城市商圈,會為區域聚集更多的人流和關注度。比如一個大型商業綜合體的開業,不但可能促成商圈升級,而且無論是商鋪還是二手房買賣、租賃,都將呈現曲線增長。

    買賣二手房,根據2015年3月30日財政部最新規定,自2015年3月31日起,由原先的滿5年免征營業稅調整為滿2年免征營業稅,同時依據交易雙方的不同情況,具體稅費明細如下:

    一、契稅:(一般由買方繳納,雙方另有約定除外)

    1、買方首次購房90平方以下的房產按照1%繳納;

    2、買方首次購房90平方以上(含90平)144平方以下的房產按照1.5%繳納;

    3、以下情況按照3%繳納:

    (1)144(含144平)平方以上 ;

    (2)買方不是首次購房 ;

    (3)車庫 ;

    (4)非普通住宅(商業用房)

    二、營業稅:(一般由賣方繳納,雙方另有約定除外)

    1、房產證滿2年,144平方以下的普通住宅房產免征營業稅

    2、房產證不滿2年,按照5.5%繳納營業稅;

    3、房屋面積超過144平方,房產證滿2年的按照差額繳納,計算公式為:(上次購買價格—現在出售價格)*稅率5.5%

    4、商鋪差額繳納,計算公式為:(上次購買價格—現在出售價格)*稅率5.5%

    三、個人所得稅:(一般由賣方繳納,雙方另有約定除外)

    1、房產證滿五年,并且是賣方夫妻名下唯一一套房產免征個人所得稅

    2、賣方夫妻名下不是唯一房產或房產證未滿5年,按照1%繳納

    3、商鋪按照差額繳納,計算公式為:(上次購買價格—現在出售價格)*稅率20%

    四、其他費用相對較少:

    交易費:6元/平方*房屋平方數

    工本費: 一個證件80元;二個證件90

    評估費:評估總額的千分之五(銀行貸款需要繳納)

    抵押工本費:100元(銀行貸款需要繳納)

    購房證明:20元一份 一般需開3份

    公證收費標準: 300元(如不能本人親自辦理,需要辦理本業務收費)

    2,二手房首付是按照評估價還是成交價算的

    二手房首付是按照評估價還是成交價算的

    以例子來說明一下:

    一套二手房的報價為80萬元,如果我們按照首付2成來計算的話,就是需要16萬元,再加上4萬元的稅費(當房子滿五唯一,好省去個稅與增值稅),那么這樣算來準備個20多萬應該綽綽有余了!

    但是,當實際需要付首付時卻被告知起碼得準備28萬元,中介最終給予的首付價格為何會多了點呢?

    原來,BANK對該房屋的評估價是65萬,可貸款額度至多為8成,即52萬(65*0.8)。房屋售價是80萬,而可貸款額度至多為52萬,意味著至少要準備28萬的首付款了。

    這里的二手房為首套首貸,但卻難以執行最低首付標準,實際的首付比例往往比規定的最低首付比例要高很多,造成這種現象,主要的原因就是銀行對該房屋的評估價達不到客戶實際的購買價。

    那么,是不是評估價越高就越好呢?

    評估價影響貸款的額度和稅費的多少。一般來說,二手房的評估價格越高,貸款的額度也就越大,實際支付的首付款就可以少一點。評估價還影響交易的稅費,增值稅、契稅、個稅的繳納,都是在評估價的基礎上,乘以對應的比例,評估價越高,繳納的稅費也越多。簡單的說,評估價低,意味著繳納的稅費少,貸款的額度小,首付款方面,需要多掏點現金;評估價高,意味著繳納的稅費高,可貸款的額度高,實際支付的首付款可以少一點。評估價過高或者過低,都不好,因為對于買房人來說,意味著要么是多繳納稅費,要么就是多繳納首付款。所以,評估價適中比較好。

    影響評估價的因素有哪些?

    二手房評估價:采取房產價格評估的市場比較法,通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格,以及同類型樓盤的實際成交價格進行專業處理,換算出具體某個樓盤的平均單價。

    然后結合待評估房屋的實際情況,包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、戶型、房齡、樓棟所處的位置、小區景觀,以及其它因素,計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。

    所以呢,在買房的時候,同一地段,建議不要選擇房齡過老的房屋,房屋自修建完畢后,就進入了折舊期。銀行對二手房進行評估時,會考慮房屋的折舊率。shqianyy

    3,現在二手房貸款是按評估價的百分之多少貸 –

    現在二手房貸款是按評估價的百分之多少貸 –

    銀行貸款評估是因為銀行要根據評估公司評估出來的房屋價值進行貸款。

    一般按照評估價值的6-8折進行貸款。

    假如評估價值100萬元,那么銀行貸款可以貸60-80萬元。

    具體貸款額度由銀行決定,各個銀行貸款額度標準不同。

    4,二手房的評估價是怎么計算的呢

    二手房的評估價是怎么計算的呢

    管局里有個‘地段評估價的。大多都是根據這個方法來做低評。

    如市場價6000元/方,地段評估價4000元/方。

    如果報4000元/方的話就少很多稅了。

    如:50平方,成交價30萬。契稅為30萬*1.5%

    報低價20萬*1.5%

    5,二手房評估價格大概會是成交價格的多少

    二手房評估價格大概會是成交價格的多少

    是的,二手房必須經過評估確定貸款額度,按照評估價和交易價格較低者計算貸款額度。 目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括: 1. 所在小區的均價,以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格

    6,二手房契稅是按評估價還是成交價

    二手房契稅是按評估價還是成交價

    如果你交易過二手房,那么會知道或者說聽到過題目中所說的三種價格。而如果你至今未進行過二手房交易,且有這個打算的話,那你一定要借此機會多了解一下,因為二手房價格的三種不同價是有區別的。

    首先,二手房會涉及到的三種價格:

    合同價、網簽價以及過戶指導價。shqianyy

    過戶指導價

    該價格是根據房子的設計用途、房子的建成年代等多個綜合因素決定的,是二手房交易中繳稅的基準價。不同區域的過戶指導價、同區域不同小區的過戶指導價、同小區不同樓層的最低過戶指導價都不一樣。

    過戶指導價不僅有下線,也有上限,超過上限不管交易房屋面積多大都視為非普通住宅,都會多交很多稅費。

    說簡單一點就是說建委規定的最低過戶價建委規定這一片是單價不低于多少,只要房子的單價高于這個數就可以過戶,合同價做太低的話建委不允許過戶。

    網簽價

    現在二手房過戶之前都需要做網簽,也就是在房管局系統的網上進行公示和簽合同,網簽價也就是在網管局系統里體現的成交價格,首先這個價格必須高于房管局要求的區域最低過戶指導價。其次,網簽價最高可以到達合同價的90%-95%。網簽價的高低即決定貸款數的高低,也決定了交稅的高低。

    合同價(最終成交價)

    該價格是根據合同規定,賣方在正確的履行完合同義務后,買方應該支付給賣方的價格(賣方的凈得價)。

    是不是覺得定義“蒼白”,那我們就舉個例子來加強一下認知好了。比如你要購買一套二手房,面積100平,成交價為300萬,最低的繳稅和過戶價格為20000元/平,在房管局中體現的價格是100X20000=2000000元。

    二手房交易中的該三種價格分別為過戶指導價為20000元每平米;網簽價為2000000元;合同價為300百萬。

    本文相關詞條概念解析:

    二手房

    新建的商品房進行第一次交易時為“一手”,第二次交易則為“二手”,二手房指的是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言,是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

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